摘要：撰文：诸小葛 拍摄：皮小匠很多地块都是“老面孔”，那就老地新说；也有一些“新面孔”，那就好好唠唠。今日文章主要针对7月13日许昌市自然资源和规划局发布的《许昌市2022年市中心城区土地供应计划》中的住宅（居住/居住商业）地块作一个简析，涉及...
撰文：诸小葛 拍摄：皮小匠
很多地块都是“老面孔”，那就老地新说；也有一些“新面孔”，那就好好唠唠。
今日文章主要针对7月13日许昌市自然资源和规划局发布的《许昌市2022年市中心城区土地供应计划》中的住宅（居住/居住商业）地块作一个简析，涉及市本级和魏都区地块，主要有以下两方面内容：
一是综述及分区解析；
二是地块盘点。
01 综述及分区解析
咱们先来看一个数据，2019年、2020年、2021年各年度的许昌市本级住宅用地供应计划和2022年许昌市中心城区住宅用地供应计划，在2019年-2021年期间，住宅用地供应计划方面，无论从供应数量，还是供应面积来看，都是一个持续增长的过程，尤其是2020年和2021年的数据，整体都维持了一个相对较高的供应体量；但2022年的住宅用地供应数量和体量较往年均有所下降。
再看2022年度住宅用地供应计划，此次供应计划中拟供应土地大概在78幅左右，拟供应面积大概在6307亩左右，各个行政区（功能区）供应土地数量差异还是比较大的，咱们可以分区来逐个分析。
市本级：市本级2022年拟供应的住宅用地只有4幅，也都是咱们比较熟悉的地块，比如铁西卷烟厂、绝缘厂、汽车南站地块等，后边会详细说到。
建安区：建安区2022年的拟供应土地数量和面积还是不少的，达到了11幅，供应地块较为集中的区域主要为北海片区。
魏都区：魏都区今年的土地供应数量和面积依然保持了一个较高的体量，14幅1103.05亩，乍一看还是比较让人意外的，但仔细再看，魏都区今年拟供应的地块主要集中在双宜区及周边，占到魏都区年度拟供应住宅用地数量的一半左右，除此之外，其余地块则零散分布于铁西、老城以及天宝路中西段。
东城区：楼事以前的文章也曾说过，高铁站以西的东区没啥地了，但今年鹿鸣湖和高铁东站片区的住宅用地供应数量还是比较可观的（部分已出让），当然，这几幅地也是东区（老城）为数不多的住宅地块了，今年东区住宅用地供应的主战场仍然是许东新城。
示范区：今年示范区的住宅用地供应体量还是比较大的，芙蓉湖-中央公园这一核心区域也有部分住宅用地供应，但更多的供应计划集中在泛芙蓉湖区域（或者说电气谷片区），值得一提的是，中原科技学院片区也有部分地块在供应计划之列。
开发区：开发区今年的住宅用地供应计划倒是有些让人意外，数量和体量都不小，但其中部分地块土地现状并非净地块，是否能够在今年赶上出让上拍不好说。
但供应计划始终只是计划，“拟供应”也不能代表最终的土地出让数量，所以咱们首先也要清楚以下几个事实：
（1）2019年、2020年、2021年和2022年这四年的住宅用地供应计划中，统计口径上存在重复统计的地块，这些地块往往是未能如期招拍挂，或是招拍挂中流拍的地块，或是其他原因；
（2）2019年和2020年的市本级土地供应计划中并未包含建安区的土地供应计划，仅包含主城四区（魏都区、开发区、东城区、示范区），而2021年和2022年的供应计划则包含主城五区；
（3）2022年的住宅用地供应计划中，部分地块并非净地块，且这部分地块的占比不算小，这些地块能否在今年上拍出让仍是未知数；
（4）2022年供应计划中新开发城区拟出让地块占比较大，已建成的成熟城区拟出让地块较少。
02 地块盘点
（1）市本级
1.铁西片区45-2#（原许昌卷烟厂）地块
这是一幅命运多舛的地块，承载过许昌曾经的辉煌，在2020年时曾提出了“利用魏都区原许昌卷烟厂土地厂房，规划建设魏都区互联网科技园”，但最终没了下文；直至2021年6月份，卷烟厂老厂区地块的控规公示，这一百余亩土地的用途才最终定调，地块内部分为三块，45-1号地块（25.2亩）规划用地性质为公园绿地，45-2号地块（122.8亩）规划用地性质为居住，45-3号地块（10.2亩）规划用地性质为教育用地（12班幼儿园）。紧接着，在2021年市本级的最后一次土拍中招拍，但在土拍到来的前一天，该地块终止出让。
当然，以上的内容大家应该也都知道，咱们说点该地块终止出让后的情况。在该地块终止出让后的三四个月后，市自然资源和规划部门发布了一则城市更新项目的相关公告，其中就有卷烟厂地块，而当时的公告中提到了这几个城市更新改造项目计划于今年实施推进（目前该公告已找不到），但迟迟未见该地块再次上拍；而在6月份，市建投发布了一则《储备地块预招租公告》，拟对外出租老卷烟厂临时性用地（原河南中烟工业有限责任公司许昌卷烟厂餐厅），而当时的老卷烟厂内建筑已基本拆除完毕。
怎么说呢，此前的文章中楼事也简单分析过老卷烟厂地块，地块本身没问题，区域价值依然能打，此前招拍价格也没有过于离谱，而且地块招拍之前也释放出了招商合作的消息，但终止是事实。或许是时机没有成熟，也或许是未能寻得称心的“白衣骑士”，至于该地块何时再次上拍，仍然值得关注。
参考文章《多幅地块终止/流拍！恒达地产老城布局！国资企业多方摘地！》《铁西片区原卷烟厂、向阳路（新兴路-许由路段）、群众路（工农路-向阳路段）等 19 宗土地或将迎来综合开发！》
2.老城区97-1、97-2号地（原许昌市绝缘材料总厂、物资局收储土地）
这两幅地也是属于许昌人记忆中的地块，位于铁西老厂院比较集中的区域，目前区域内很多老厂院也已经拆迁完毕，比如供应计划中的老绝缘厂地块早已征迁完毕，却迟迟没有出让。目前来看，这个区域虽然已经落地（在建）了不少项目，物华溪悦、万山运河绿都、苏堤春晓、碧桂园翘楚棠等等，区域整体城市界面和居住环境也都有了一个质的提升，而且当初碧桂园的进驻确实也给这个区域带来了一些期望，但怎么说呢，路的问题还是没解决。
此外，从物华溪悦到碧桂园，这个区域这几年是在不断流入“新鲜血液”的，但根据目前落成（在售）的几个项目价格来看，都不算太高，这对于后期97-1、97-2号地块的出让而言，或许并不是最优解。目前该区域还应该持续提升整体的居住环境，比如群众路和向阳路这两个项目，说实话，这两个项目真的是年年都在提，但年年没什么实质性进展，如果能够尽快打通，对于该区域而言将会是重大利好。
参考文章《铁西片区原卷烟厂、向阳路（新兴路-许由路段）、群众路（工农路-向阳路段）等 19 宗土地或将迎来综合开发！》
3.许昌万里运输（集团）汽车南站地块
记忆中的汽车南站最终还是变成了住宅用地，也挺好，每块地在不同阶段都应该有其不同的使命。汽车南站地块的区位还是挺不错的，对门就是市六中，距离老城区商圈和北侧的恒达临河商业也不算远，西侧的运粮河景观带也算一个加分项，总之生活方面比较便利，此次供应计划中提到的汽车南站地块拟出让面积为56.9685亩。但目前来看，该地块内的建筑物还未征迁完毕，距离净地出让可能还需要一些时间。
（2）魏都区
1.铁西片区108#地块
相较于绝缘厂、物资局地块而言，目前该地块的条件可能更占优，毕竟临主路，而且临河。但同样作为该区域内的老厂院（一林家属院）之一，该地块虽然早已开启征迁，但目前仍未征迁完毕，距离净地出让或许还需要一些时间。怎么说呢，该地块内待征迁的建筑主要位于群众路南侧，也是群众路迟迟未能拓宽改造的因素之一吧。当然，楼事还是前文中的建议，目前该区域还应该持续提升整体的居住环境，对于后期区域内地块的出让或许更加有利。
2.龙鸣集团13#地块
这幅地也算是老面孔了，此前很早就已有该地块拟出让的消息，而且此前并非居住用地性质，此次供应计划中该地块拟出让面积为120亩，这个面积不算小。该地块的位置也很有意思，灞陵湖（河）的西侧，而新兴路以南的灞陵湖（河）东侧已经落成（在建）了不少项目，新兴路以南的灞陵湖（河）西侧沿线区域却还处于待开发状态。
目前来看，该地块基本已经处于净地状态，但何时出让我们就不得而知了。
3.产业集聚区04#地块（K-06/09）
该地块也算是老面孔了，去年的土地供应计划中也有其身影。从该地块的区位来看，其位于芙蓉湖外溢区域，也处在双宜区（魏都区）的重点开发区域，更是魏都区文峰北路综合开发项目的北侧边界地块，市委规委会2021年第六次会议中曾对该地块调规，当时的会议纪要中提到“市自然资源和规划局要加快区域内土地收储进度，魏都区政府要加快完善区域内路网等基础设施，引进有实力的战略投资商进行整体开发。”
目前来看，芙蓉湖核心区域尚未完成填充，区域内也尚有可供开发的地块，谈不上外溢一说；但该地块所在的文峰北路区域作为双宜区魏都区部分的重点开发区域，该地块后期的出让仍然值得期待的。此外，此前招标的文峰北路综合开发项目已由中国铁建昆仑投资集团牵头中标，整体的城市框架正在逐步铺开，但70多亿的投资额和7-8年的开发周期属实也不是一项小工程，而且区域内的村庄（厂院）征迁问题也不可回避，这个片区的成熟或许需要更多的时间。
参考文章《总投资约71.04亿元！魏都区文峰北路综合开发项目公开招标！》
4.北城区34#地块
该地块位于青梅路以西、清苑路以北，也就是北环转盘东南角的地块，在市委规委会2021年第五次会议中曾对该地块内的路网和单元地块进行优化调整。从调整后的控规来看，该地块内部基本是沿着东北-西南的一条不规则的对角线进行分割，地块西北部分仍为交通规划用地（立交桥控制用地），而东南部分除9亩左右的宗教用地（龙华寺）外，其余160亩左右土地基本均为居住用地及其内部配套用地（12班幼儿园和小面积停车场用地）。
目前来看，该地块紧邻中央公园，整体的区位条件还是不错的，周边也有美盛、旭辉、恒大等一些在建（落成）楼盘，地块内部的几幅居住用地参数指标也属于中规中矩，在后期的土地出让中或许能为我们带来一些不一样的东西。
参考文章《楼事扫描 | 芙蓉湖片区百余亩医疗用地控规敲定！北环转盘东南侧地块调规公示！体育中心周边居住用地规划出炉！》
5.天宝路中西段08/10#、北城区85-1#地块
天宝路中西段沿线区域目前已经算是完成了阶段性开发，热度较此前也有所降低，虽然从去年至今该区域的地块调规从未间断，但土拍市场给出的反应并不算强烈。天宝路中西段08/10#地块均位于天宝西路南侧，分布于灞陵河两侧，位置还是不错的，尤其是10#地块，南侧紧邻五一路小学，但两幅地块内均尚未完成征迁，距离上拍或许还需要一些时间。
至于北城区85-1#地块，也就是魏都区85-1#宗地，以幸福渠和灞陵路为参照，该地块就是阳光城文澜公园项目西侧的那幅地，该地块内的配套的教育用地（12班幼儿园）曾在今年5月27日的土拍中成功出让（许昌魏武教育产业发展有限公司竞得），但住宅部分的地块却终止出让了，也是很有意思。
参考文章《楼事扫描 | 鹿鸣湖片区、高铁东站片区、许东新城、双宜区、开发区、天宝西路沿线！多地块控规/控规（调整）公示！》《土拍预告 | 17幅土地集中出让！鹿鸣湖、灞陵湖多幅商服地块再次招拍！芙蓉湖60余亩医疗用地拟出让！》《华佗医疗竞得芙蓉湖片区60余亩医疗用地！国资企业天宝路中西段拿地！》
6.南关N3-2#地块
也是老面孔了，该地块位于新兴路以南、文峰路以西，拟出让面积37.3亩，距离信友拿下的2020年“地王”地块也算是仅有一路之隔吧，临近南关村小学，但相较于信友地块，南关N3-2#地块整体的区位优势并不算突出，地块形状也不算规则。至于未来在土拍市场上将会有如何表现，今年到底能不能顺利上拍，倒也是值得关注一下的。
地块确实有点多，咱们下期接着慢慢说。
下回预告：许昌市2022年市中心城区土地供应计划解析（住宅用地-东城区/示范区/开发区篇）
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